Les servitudes

 


 

Un droit réel démembré est un droit exercé directement sur un bien par une personne autre que le propriétaire. Parfois, les droits réels démembrés ne retirent au propriétaire qu’une partie limitée de l’utilité du bien : il s’agit des servitudes.

 Les servitudes : principe général

Une servitude, définie du point de vue du fonds qui la supporte (le fonds servant), est une charge réelle.

On distingue les servitudes civiles, qui sont « imposées sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un propriétaire », et les « servitudes administratives qui grèvent un fonds dans l’intérêt général et non au profit d’un autre fonds ». Cette dernière catégorie se subdivise en deux branches :

  • les servitudes d’urbanisme : contraintes résultant des diverses règles d’urbanisme nationales ou locales,

  • les servitudes d’utilité publique : contraintes résultant de lois nombreuses visant des objectifs d’intérêt général variés : protection du patrimoine culturel, distribution d’énergie, alignement des voies publiques, passage le long du littoral …

Toute servitude, civile ou administrative, a donc pour effet de limiter les droits du propriétaire.

Une servitude, définie du point de vue du fonds qui en bénéficie (le fonds dominant), est alors un droit réel.

Le propriétaire du fonds dominant est titulaire d’une servitude qu’il exerce sur le fonds servant.

Les servitudes civiles établissent des rapports de voisinage. En effet, le fonds dominant et le fonds servant sont sinon contigus, du moins voisins. Du fait de leur caractère « réel » (et non « personnel »), les servitudes civiles se transmettent avec le fonds dominant et le fonds servant ; l’identité du propriétaire de chacun des fonds n’a donc aucune incidence sur l’existence des servitudes. 

Les servitudes civiles légales

Les servitudes légales s’imposent dans les rapports entre les fonds, en l’absence de volonté expresse ou tacite des propriétaires.

La servitude légale de passage

Lorsqu’un fonds ne dispose d’aucune issue vers la voie ouverte à la circulation publique, ou ne dispose que d’une issue insuffisante compte tenu de l’usage qui en est fait, son propriétaire peut obtenir sur un ou plusieurs fonds voisins, moyennant indemnité, l’établissement d’un passage propre à mettre fin à la situation d’enclave (art. 682 du Code civil).

La servitude légale de passage confère à son titulaire, non seulement le droit de réaliser un accès sur le sol, mais aussi celui de faire courir, en sur sol et en sous-sol, fils, canalisations et autres réseaux nécessaires pour assurer la desserte complète du fonds enclavé.

L’assiette et les modalités du passage (c’est à dire la mise en œuvre concrète de la servitude légale), sont définies par contrat ou, à défaut, par décision judiciaire (tribunal de grande instance). Elles peuvent aussi être fixées par prescription trentenaire.

 

 - La servitude légale de distance des plantations

L’article 671 du Code civil impose un retrait des plantations par rapport aux limites séparatives (2 mètres si la hauteur dépasse 2 mètres; 0, 50 mètre dans le cas contraire).

 

 - La servitude légale d’écoulement des eaux

Selon l’article 640 du Code civil, les fonds inférieurs doivent subir l’écoulement naturel des eaux provenant des fonds supérieurs. Leurs propriétaires ne peuvent donc réaliser des travaux qui auraient pour objet ou pour effet d’empêcher un écoulement naturel. L’article 641 du Code civil dispose que le propriétaire du fonds supérieur peut aggraver la servitude, voire même la faire naître en faisant surgir, par des travaux, des eaux dans son fonds. Il est simplement tenu d’indemniser les propriétaires des fonds inférieurs.

La servitude pour l’établissement des canalisations publiques

Le Code rural prévoit (art. L.152-1), au profit des personnes publiques, une servitude pour la pose de canalisations souterraines d’eau potable ou d’évacuation des eaux usées ou pluviales, ou pour le passage de conduites d’irrigation sur des terrains bâtis, à l’exception des cours et jardins attenant aux habitations. A défaut d’accord amiable (celui-ci ayant effectivement été recherché), ces servitudes peuvent être établies par arrêté préfectoral. La commune adresse un courrier au préfet contenant une note précisant l’objet des travaux, le plan des ouvrages prévus, le plan parcellaire des terrains, la liste des propriétaires concernés et, le cas échéant, une étude d’impact. Après enquêtes publique et parcellaire, le préfet statue par arrêté sur l’établissement des servitudes.

L’établissement de cette servitude ouvre droit à indemnité. Si un permis de construire est accordé sous réserve d’un déplacement des canalisations, les frais de déplacement sont à la charge du bénéficiaire de la servitude.

 

Articles 637 et suivants du Code civil

Articles L 152-1 et R 152-1 et suivants du Code rural

 

 

Fiche du 21.09.06